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我国货币政策对房地产价格波动的影响 [复制链接]

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发表于 2012-1-11 19:49:07 |显示全部楼层

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房地产逐渐成为居民财富的重要组成部分,资产价格的变动已经开始对一般价格水平产生越来越大的影响,并且通过在实践中的发现,资产价格的过度上升往往出现在一般价格水平比较稳定的时期,资产价格与实体经济价格水平的背离往往使中央银行的货币政策处于两难局面,可以说,资产价格波动成为货币当局制定货币政策的一个重要考虑因素。

　　一、货币政策有利于我国房地产市场的发展
　　从已有的研究来看,我国房地产快速增长得益于国内宽松的货币政策支持。即使在后期央行不断出台适度紧缩的货币政策以及严紧的货币政策的情况下,受不断上涨的房价的刺激,银行信贷扩张的冲动仍然难以遏制,货币供应量的膨胀支持了房地产开发与居民住房消费的释放。

　　房地产开发贷款是银行对房地产开发企业从事房地产投资最主要的金融支持方式之一。目前,虽然房地产开发贷款仅占金融机构全部信贷余额很小的一部分,但是无论是房地产贷款余额绝对值,还是占全部贷款余额的比重,都呈现出快速增长的趋势,并且房地产贷款余额同比增速要远远高于金融机构贷款的增速。尤其是进入2003年,我国房地产开发贷款的同比增长率高达49.1%,比全部信贷余额21.1%的增长高出了整整28个百分点,占所有金融机构贷款余额的比重也达到了4.19%。

　　另外,从目前我国房地产投资的资金来源来看,尽管房地产资金来源呈多样化,但绝大部分的资金主要来自于国内贷款、自筹资金和其它资金三部分,并且我国房地产开发投资的资金来源结构呈以下特征:一是自筹资金的比重一直保持在26%左右,只是在2004年国内经济宏观调控时,由于银监会的指引而有所提高;二是国家预算内资金、债券、利用外资的融资比重逐年下降,并且比重微小;三是除自筹资金外,国内房地产开发企业的资金来源主要来自其它资金来源和国内银行贷款。其它资金来源是房地产开发企业的资金来源中最大的一项,平均水平在43%以上,基本上是以各种手段向银行拆借的资金;而国内贷款的比重平均在20%以上,由于债券融资比重微小,所以国内贷款与其它资金来源就构成了间接融资的绝大部分,其平均值在70%以上。由此可见,我国房地产的开发资金强烈依赖于银行信贷的支持。在此背景下,我国房地产开发投资以年均20%以上的速度增长,2007年房地产开发投资增幅甚至达到30.2%。即使在2008年宏观调控效应开始显现的情况下,2008年1-8月房地产开发投资仍然保持在29.1%的同比增速上。

　　货币供应量对房地产市场的支持还表现在国内个人住房信贷的快速发展上。正如央行报告指出的那样,1998年以来金融对房地产业的支持,由过去单纯地对企业开放贷款支持转变为对投资和消费两个方面的支持,而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。个人住房贷款在经历了从无到有并迅猛发展的阶段后,已成为当前我国居民个人消费贷款的最主要组成部分,并且个人住房贷款余额的绝对值和增长速度都保持着极高的水平。据央行公布的数据,到2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元,同比增长30.75%,占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,同比增长35.57%;住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元,同比增长34.87%。对个人住房贷款货币供应量发放的加大,使我国住房消费需求得到极大的释放,商品房销售面积以年均20%以上的速度增长,2005年更是以45.1%的增速达到历史高点。

　　二、货币政策能调控我国房地产价格的波动
　　上述事实表明,无论是我国房地产的开发投资还是住房消费都得到了金融有力的支持,并且货币供应量在房地产市场供给和需求方面的放量都始终处于上升趋势,其结果是促进了房地产市场的供给增加与刺激了住房消费需求,导致房价持续上涨。

　　在宽松的货币政策下,我国房地产贷款余额与商品住宅价格变化的趋势显示,1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。其中,1998-2001年,房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上;2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。从总体趋势看,个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度,并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。与此同时,1998年以来,我国房价的增长速度一直保持上升趋势。尤其是进入2001年以后,商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行,由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。

　　2004年开始,为抑制上涨过快的房价,中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%,达到历史高位,这与信贷放量仍然较大有直接关系。2007年三季度,中国人民银行"货币政策报告"显示:2007年9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,同比增长26.9%;购房贷款余额2.86万亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

　　2007年9月27日与12月5日,中国人民银行和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。对申请购买第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率,规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有"四证"的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。以"二次房贷"为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境,全国房地产市场成交量持续走低,房价明显回落。据国家发改委、国家统计局调查显示,2008年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,环比下降0.1%。其中,深圳房价降幅最大,新房价格同比下降10.8%。这一事实表明,货币供应量的减少,对抑制房价上涨是有一定作用的。

　　三、货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣
　　从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看,货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因,由此决定了银行信贷潜在而现实的风险和危机。因此,为实现经济的持续健康发展,有必要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模,尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷;在国内资金来源渠道狭窄的情况下,可适当增加房地产信贷规模,营造供略大于求的市场氛围,避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市,进而抬高房价的现象发生。同时,当前部分城市出现房价有所下跌的局面,虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应,但需要警惕的是,房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为,进一步加剧房价的波动,从而令其负面影响产生放大效应。

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